ΕΜΠΙΣΤΕΥΤΙΚΗ ΕΚΤΕΛΕΣΤΙΚΗ ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ

Αυτή η ευκαιρία επένδυσης μικτής χρήσης βρίσκεται σε έναν από τους πιο καθιερωμένους και περιορισμένους διαδρόμους της Long Island City, μόλις λίγα λεπτά από τον Vernon Boulevard και την παραλία του ποταμού East River. Η τοποθεσία επωφελείται από ισχυρή πληθυσμιακή πυκνότητα, σταθερή εμπορική κίνηση και άμεση γειτνίαση με συγκοινωνίες, ανοιχτούς χώρους και παροχές γειτονιάς.

Η ιδιοκτησία εκτείνεται σε περίπου 5.190 τετραγωνικά πόδια σε οικόπεδο 2.500 τετραγωνικών ποδιών και είναι διαμορφωμένη ως κτίριο πλάτους 25 ποδιών που αποτελείται από:

Λιανικό εμπόριο στον πρώτο όροφο
Καλλιτεχνικό στούντιο στο πίσω μέρος
Τέσσερα ελεύθερα διαμερίσματα πάνω

Το ακίνητο προσφέρει ένα ισορροπημένο προφίλ σταθερού εισοδήματος και πιθανότητας ενοικίασης κατοικιών στη σύντομη διάρκεια σε μια υποαγορά που συνεχίζει να δείχνει μακροχρόνια ενοικιαστική βάθος και ζήτηση κεφαλαίου.

ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ
Μέγεθος οικοπέδου: 2.500 SF
Διαστάσεις κτιρίου: 25 ft x 42 ft
Τρέχουσα επιφάνεια κτιρίου: 5.190 SF
Κατηγορία κτιρίου: S3 – Κατά κύριο λόγο Τεσσάρων Οικογενειών με Ένα Κατάστημα & Γραφείο
Ζoning: M1-4 / R6B

Η διαμόρφωση της ιδιοκτησίας επιτρέπει σταθερό εισόδημα από το λιανικό εμπόριο στη βάση, διατηρώντας παράλληλα την αναπτυξιακή δυναμική για κατοικίες. Το πλάτος και η διάταξη του κτιρίου παρέχουν αποδοτικά διαμερίσματα σε αντίθεση με πολλές πιο στενές μικτής χρήσης περιουσίες εντός της υποαγοράς.

ΠΡΟΦΙΛ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ & ΑΝΑΛΥΣΗ ΠΟΣΟΣΤΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ

Η ιδιοκτησία αυτή τη στιγμή παράγει:
Ακαθάριστο έσοδο: $326,724
Έξοδα: $39,167
Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα: $287,557

Με την σταθεροποίηση των κατοικιών σε επίπεδα αγοράς:
Προϋπολογισμένα Ακαθάριστα Έσοδα: $342,320
Προϋπολογισμένο Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα: $303,160
Αυτό υποστηρίζει ένα προϋπολογισμένο ποσοστό κεφαλαίου περίπου 5,5%.

ΚΑΤΟΙΚΙΑΚΟ ΣΥΣΤΗΜΑ
Τα τέσσερα διαμερίσματα είναι πλήρως ελεύθερης αγοράς και αυτή τη στιγμή κενά. Αυτό προσφέρει άμεση ευκαιρία για ενοικίαση με τις επικρατούσες τιμές αγοράς χωρίς κανονιστικούς περιορισμούς.

Οι πρόσφατοι κανόνες ενοικίασης στον διάδρομο του Vernon Boulevard / παραλίας δείχνουν:
$70–$85 ανά τετραγωνικό πόδι ετησίως
Διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου: περίπου $3,400–$4,200 ανά μήνα
Διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων: περίπου $4,800–$6,000+ ανά μήνα

Η απορρόφηση εντός boutique κτιρίων που λείπουν πλήρεις υπηρεσίες παραμένει σταθερή λόγω της ισχυρής ζήτησης ενοικιαστών για εγγύτητα στην παραλία, την πρόσβαση στο Midtown Manhattan και τις εμπορικές προσφορές της γειτονιάς.

Η ελεύθερη αγορά των κατοικιών ενισχύει την ευελιξία και μειώνει την εκθέση σε κανονιστικούς κινδύνους σε σχέση με ακίνητα σταθερού ενοικίου ή μερικώς ρυθμιζόμενα.

ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ

Αυτό προσφέρει προβλέψιμη ροή μετρητών μέσω της υπόλοιπης περιόδου μίσθωσης, διατηρώντας μελλοντική ευελιξία επανακαθορίσματος.

Οι λιανικοί διάδρομοι κατά μήκος του Vernon Boulevard έχουν αποδείξει ότι είναι ανθεκτικοί λόγω της σταθερής πεζοδρομικής κίνησης, της αυξανόμενης πληθυσμιακής πυκνότητας και της περιορισμένης διαθέσιμης πρόσοψης. Η απουσία ρήτρας ανανέωσης επιτρέπει στην ιδιοκτησία να επαναξιολογήσει τον μίγμα ενοικιαστών και τη μισθωτική οικονομία κατά τη λήξη της μίσθωσης.

ΖΩΝΙΚΟΙ ΚΑΙ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΟΙ ΕΠΙΛΟΓΕΣ
Η ιδιοκτησία βρίσκεται εντός μιας ζώνης M1-4 / R6B. αυτή η διπλή δομή ζωνών υποστηρίζει τη συνεχιζόμενη μικτής χρήσης κατοχή και προσφέρει στρατηγική μακροπρόθεσμη ευελιξία, υπό την προϋπόθεση των συνήθων εγκρίσεων.

Οι επενδυτές μπορούν να εξετάσουν πολλές στρατηγικές:

- Να κρατήσουν και να σταθεροποιήσουν για διαρκή ροή μετρητών
- Να ενισχύσουν σταδιακά τα έσοδα από κατοικίες
- Να επανατοποθετήσουν την εμπορική διάσταση κατά την λήξη της μίσθωσης
- Να αξιολογήσουν τη δυνατότητα μακροχρόνιας ανακατασκευής

Αυτή η ευελιξία προσθέτει δομική αξία πέρα από τη τρέχουσα ροή εσόδων.

ΘΕΜΕΛΙΑ ΥΠΟΑΓΟΡΑΣ

Η Long Island City συνεχίζει να επωφελείται από:

- Εγγύτητα στο Midtown Manhattan (μία στάση με το μετρό)
- Η ζήτηση κεφαλαίου στην LIC παραμένει ανθεκτική λόγω του συνδυασμού προσβασιμότητας, ενοικιαστικής βάθους και θέσης παραλίας. Ο διάδρομος του Vernon Boulevard, ειδικότερα, παραμένει μια από τις πιο περιζήτητες κατοικημένες περιοχές της υποαγοράς.

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.